Carteiras Imobiliárias reciclam estratégias

Enquanto aguardam revisão normativa, entidades fazem movimentos de desinvestimentos e estruturação de fundos imobiliários

O movimento de readequa­ção das carteiras imobiliárias das Entidades Fechadas de Previdência Complementar está em andamento, impulsionado pela necessidade de ajuste à Resolução CMN nº4.661/2018. A norma proíbe a aquisição direta de imóveis, e os novos investimentos terão que ser feitos via Fundos de Investimento Imobiliário - FIL Além disso, a re­gra exige que todo o estoque atual nas carteiras seja obrigatoriamente alienado ou transformado em las­tro para FII no prazo máximo de 12 anos, a contar da publicação da Resolução, ou seja, até 2030. Embora o prazo final ainda esteja distante, a preocupação com os efeitos da venda de grandes volumes de patrimônio e seu impacto sobre os resultados das carteiras permanece.

A discussão sobre uma eventual revi­são da legislação, conduzida pelas funda­ções junto aos reguladores, é importante para o sistema como um todo e particular­mente para as entidades com patrimônios imobiliários mais robustos. Ao mesmo tempo em que debatem a norma, as EFPCs cuidam de rever portfolios e ajustar estra­tégias aos novos tempos de juros baixos e mudanças trazidas pela pandemia.

"Esperamos que alguns aspectos da legislação sejam revistos. Hoje, a neces­sidade de desinvestir em imóveis com participação direta e a restrição a novos investimentos que não sejam sob a forma de FII criam alguns entraves para a gestão de quem tem um patrimônio expressivo como o nosso", aponta o Diretor de Inves­timentos da Petros, Alexandre Mathias. Ele ressalta que, além disso, a obrigação de vender os imóveis gera um risco tribu­tário, o ITBI, sem que haja uma contrapar­tida.

Outra despesa que o modelo de FII adiciona é a cobrança da taxa de admi­nistração desses fundos que, no caso de um patrimônio considerável como o da Petros, atingirá um valor relevante. ''A vo­latilidade recente das cotas dos FIIs e os descasamentos significativos entre o valor de mercado e a cota patrimonial mostra­ram que esses fundos são instrumentos interessantes, mas não são uma solução para questões de liquidez e apreçamento", alerta Mathias. Para completar, o volume transacionado em mercado ainda é bastante baixo e vai levar algum tempo antes que cresça a ponto de absorver o patrimô­nio das grandes fundações.

Mathias diz entender que, no pas­sado, houve razões objetivas para uma legislação mais restritiva, mas que agora há espaço para aperfeiçoamentos que enderecem todas essas questões. A discus­são, assim como outros aspectos da legis­lação, tem encontrado um canal aberto e muito produtivo nos contatos com os re­guladores.

''A expectativa de que haja alterações na regulação é positiva e os reguladores estão levando em conta a necessidade de mexer na regra que diz respeito aos estoques, talvez modificando ou mesmo retirando o prazo limite para alienação dos imóveis", reforça a Diretora de Investi­mentos da Funcef, Andrea Morata Videira. O ritmo de desinvestimento deveria ser ditado pelas necessidades dos planos de benefícios e não simplesmente por uma obrigatoriedade legal, enfatiza. Quanto à transferência desses ativos para fundos, ela lembra que é importante não trazer custos adicionais para as entidades, como os custos que existem nos FII.

Para o Gerente de Empreendimentos Imobiliários da Funcef, Fabiano Nogueira, a legislação veio para mitigar riscos e es­truturar melhor esse tipo de investimen­to, o que é compreensível, inclusive ao impor o limite de até 25% para alocação em FII. "Mas a regra veio genérica e, no caso de grandes fundações que têm parti­cipações muito representativas em alguns imóveis, como é o nosso caso no Morum­bi Shopping, a mudança acaba atingindo ativos que performam bem e calibram os resultados de investimentos".

Sem pressão

Enquanto a revisão da norma não acontece, a Petros já começou a ajustar sua carteira, com um movimento de de­sinvestimentos em ativos próprios e de estruturação de fundos imobiliários, an­tecipando-se ao prazo dado pelas novas regras, explica Alexandre Mathias. Ele lembra, contudo, que a premissa da ges­tão é obter o melhor retorno no segmento, sem imprimir pressa ao cronograma de desinvestimentos. ''A maior parte da nossa carteira é composta por ativos em partici­pação direta e menos de 10% representam investimentos por meio de Fundos de In­vestimentos Imobiliários. Contudo, dado o prazo longo e como não precisamos vender ativos para obter liquidez, não há pressão para desinvestimentos."

Os ativos imobiliários correspondem a cerca de 4,69% (R$ 4,2 bilhões) da carteira total de investimentos da fundação, que vê na modalidade uma importante alternativa de diversificação, principalmente num ce­nário de juros baixos, pois reduz a volatili­dade no portfólio global. No acumulado de janeiro a agosto de 2020, os investimentos nessa classe registraram retorno acumulado de 2,85%, bem superior ao IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3), referência para o segmento, que apre­sentou uma retração de 14,5% no período.

A Petros implementou recentemente um trabalho de aprimoramento da estru­tura da área de investimentos e de qualifi­cação das equipes para começar a atuar de forma mais ativa no mercado imobiliário. "Estamos também adequando a normati­zação do processo de investimento nessa classe de ativos, em busca de maior agilidade e eficiência", detalha Mathias. Ações pontuais direcionadas ao desinvestimento da carteira estão em análise, aguardando melhora dos preços.

Requalificação do portfólio

Com R$ 5,4 bilhões em alocações diretas e R$ 800 milhões em FII, repre­sentando um percentual próximo a 8% dos ativos totais, a Funcef havia come­çado a revisitar sua carteira imobiliária antes mesmo da nova legislação. Trata-se de um movimento de requalificação do portfolio feito com o apoio de uma consul­toria externa, cujos resultados ainda serão apreciados pela Diretoria e Conselhos. ''A consultoria ajudou a montar uma matriz de veículos, subsegmentos e outros itens, casando esses dados com o momento vi­vido pela Funcef em sua política de inves­timentos. Isso ajuda a definir como serão investidos os recursos destinados ao mer­cado imobiliário," explica Andrea Videira.

A entidade também tem aproveitado as propostas que surgem para fazer al­gum desinvestimento sem vincular essas operações ao processo de enquadramen­to. "Temos feito movimentos pequenos e pontuais, aproveitando a atratividade e as oportunidades que o mercado nos apre­senta'', destaca Andrea. No final do ano passado, por exemplo, foi vendido um complexo de lajes corporativas em Salva­dor, no valor de R$ 200 milhões.

Atualmente, a carteira imobiliária total da Funcef é composta por 30% de in­vestimentos em shopping centers, 30% em lajes corporativas e galpões, 15% em ho­téis e o restante em Flls, sendo quase que a totalidade num fundo monoativo que investe no edifício Torre Norte.

Aposta em FII selecionados

Na Vivest, um grande fundo de fun­dos de FII começou a ser montado en­tre o final de 2017 e o início de 2018. O advento da nova regulação já encontrou a entidade em meio a uma experiência positiva com a classe, e disposta a redu­zir sua carteira de investimentos diretos. Entre os anos de 2018 e 2019, o fundo de fundos de FII Malibu rendeu 100%, o melhor investimento da Vivest naquele ano. "Paralelamente, o Conselho decidiu vender boa parte do que era imóvel de 'tijolo'. Hoje a nossa carteira é de apenas R$ 500 milhões, mas estamos vendendo R$ 200 milhões para tentar comprar mais FII ainda este ano", informa o Gerente de Investimentos de Renda Variável e Imobi­liários, Paulo de Sá.

A regra na Vivest é rigorosa: entre outras limitações, só podem ser compra­dos FII com lastro em ativos conhecidos nos segmentos de lajes corporativas de melhor classificação (triple A), shopping centers e galpões de logística. "Temos um bom modelo proprietário e a inteligência interna foi bem montada'', afirma Sá.

Em 2020, embora o resultado tenha sofrido pelos efeitos da pandemia, o re­torno acumulado ainda é bom. ''Aumen­tamos a posição em galpões de logística e redefinimos a posição em shoppings por conta da crise. A logística está indo muito bem por causa do crescimento dos negócios de e-commerce."

Perspectivas

As diretrizes e metas para as políticas de investimentos de 2021 estão em fase de definição na Petros, mas, a priori, o nível de exposição ao mercado imobi­liário deverá se manter próximo dos pata­mares atuais, em torno de 4% da carteira. "A despeito de a pandemia ter levantado algumas dúvidas sobre as necessidades das empresas em termos de espaço cor­porativo, ainda trabalhamos com o cená­rio-base de recuperação da economia a partir de 2021", analisa Mathias. Com a concretização desse cenário, poderá ha­ver uma recuperação da demanda, com a consequente reprecificação dos ativos, o que proporcionará a continuidade da estratégia de reciclagem da carteira em condições mais atrativas.

A perspectiva de retomada na cons­trução civil e melhora na rentabilidade de ativos como shopping centers, hotéis e la­jes corporativas é também a visão da Fun­cef para depois da crise. Mas o mercado é complexo e inclui impactos diferencia­dos. "O setor de turismo foi o mais afeta­do. Enquanto isso, os galpões de logística tiveram ótimos resultados e as indicações da construção civil mostram demanda por casas em condomínios de médio e alto padrão em cidades como São Paulo e Brasília", observa o Gerente da Funcef, Fabiano Nogueira. Tanto shoppings quan­to hotéis, segmentos nos quais a Funcef tem forte participação, foram afetados e prejudicaram a rentabilidade das cartei­ras, diz Nogueira, mas os efeitos parecem ter sido mais pontuais. "Não estamos identificando ainda mudanças mais estruturais nos perfis dos segmentos."

Sem compulsoriedade

A flexibilização das regras é uma ne-cessidade de todo o sistema, reforça o Di-retor de Investimentos da Capef, Marcos Miranda. "O problema está na obrigação de vender ativos num prazo tão rígido, o que pode provocar movimentos fortes no mercado imobiliário, que já não anda muito bem!"

Na entidade de previdência dos fun­cionários do Banco do Nordeste do Brasil, o plano CV, mais jovem, nunca teve imó­veis físicos, apenas FII, num conjunto diversificado de carteiras que investem em shoppings, logística, lajes, fundos de fundos, etc. No plano BD, que é maduro, já havia um processo gradual e cuidadoso de desfazimento de imóveis, orientado pelo ALM, para fazer frente aos paga­mentos de benefícios, explica Miranda.

Hoje, a carteira imobiliária do plano BD é de R$ 212 milhões (5,8% do patrimônio).
Essa carteira sempre contribuiu for­temente para os ganhos, frisa o Diretor, com 787% de retorno acumulado frente a uma meta de 321 % nos últimos dez anos. Na parte física, são atualmente 16 imóveis comerciais em seis estados brasileiros. Os FII, presentes de maneira crescente nas carteiras dos dois planos, são diversifica­dos e "bombaram'' em 2019, sendo repre­sentativos para o resultado final e para a estratégia de diversificação da Capef.

Por Martha Elizabeth Corazza, para a Revista Previdência Complementar, edição set/out de 2020.

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